Cómo calcular el reajuste de alquileres en Uruguay
El alquiler se reajusta una vez al año: por el coeficiente oficial (el menor entre IPC y URA), por IPC o por la unidad pactada en el contrato.
Redacción Ahorrar · Revisado el · 7 min de lectura
En Uruguay el alquiler se reajusta una vez cada doce meses. En los contratos del régimen general (Decreto-Ley 14.219) se multiplica el precio vigente por el coeficiente de reajuste de alquileres que el Poder Ejecutivo publica todos los meses, y que surge de la menor variación anual entre el IPC y la Unidad Reajustable de Alquileres (URA). En los contratos sin garantía de la Ley 19.889 (LUC) se aplica lo que las partes pactaron y, si no pactaron nada y el precio está en pesos, el IPC anual. La cuenta es una sola multiplicación; lo que hay que tener claro es qué régimen tiene tu contrato y qué coeficiente corresponde a tu mes.
Qué régimen tiene tu contrato
Antes de calcular, leé la cláusula de precio y reajuste. Hay tres situaciones habituales:
- Régimen del Decreto-Ley 14.219: el contrato remite al reajuste legal o no dice nada especial. Se aplica el coeficiente oficial del mes.
- Régimen de la LUC (artículos 421 y siguientes de la Ley 19.889): contratos de vivienda sin garantía, por escrito, con plazo y precio expresos y con la constancia de que las partes se someten a esa ley. El reajuste es el pactado.
- Precio en una unidad que se ajusta sola: si el alquiler está fijado en unidades indexadas (UI) o en unidades reajustables (UR), no hay reajuste anual. Cada mes pagás la cantidad de unidades por el valor de la unidad a la fecha de pago.
Si a un contrato hecho por la LUC le falta alguno de los requisitos del artículo 421, se rige por el Decreto-Ley 14.219.
Cómo se calcula el coeficiente oficial
El artículo 15 del Decreto-Ley 14.219, en la redacción dada por la Ley 20.075, define el procedimiento:
- Variación del IPC: el índice del mes previo al reajuste dividido por el del mismo mes del año anterior.
- Variación de la URA: el valor de la URA del mes previo al reajuste dividido por el del mismo mes del año anterior.
- Coeficiente: el menor de los dos resultados.
Es decir: el alquiler sube lo que subieron los precios o lo que subió la URA, lo que sea menos. Como la URA sigue a los salarios, la regla evita que el alquiler aumente más que los ingresos cuando la inflación les gana, y más que la inflación cuando los salarios crecen por encima.
Qué es la URA
La Unidad Reajustable de Alquileres está definida en el artículo 14 del mismo decreto-ley. Es el promedio del valor de la Unidad Reajustable (UR) de un mes y de los dos meses anteriores, y se asigna al último de los tres. La UR, a su vez, se ajusta según la evolución de los salarios y la publica el Banco Hipotecario del Uruguay. Promediar tres meses suaviza los saltos que tiene la UR.
No hace falta que hagas esa cuenta: el coeficiente ya viene calculado.
Dónde ver el coeficiente del mes
Todos los meses el Poder Ejecutivo publica un decreto del Ministerio de Economía con cuatro datos: el valor de la UR, el de la URA, el número índice del IPC que informa el Instituto Nacional de Estadística y el coeficiente para los alquileres que se actualizan el mes siguiente. IMPO los reúne en una tabla de valores de UR, URA y coeficiente de reajuste, mes a mes y con el número de cada decreto.
Si el día que toca reajustar todavía no se publicó el coeficiente, la ley prevé aplicar en forma provisoria el que elabora la Contaduría General de la Nación o, si no lo hay, el del mes anterior, y regularizar la diferencia cuando salga el definitivo.
Cada cuánto y desde cuándo se reajusta
El precio se mantiene fijo por períodos de doce meses. El primer reajuste corresponde al cumplirse un año del inicio del contrato, y el nuevo precio rige desde el primer día del mes siguiente al cierre de ese período. El coeficiente que se usa es el publicado para el mes en que se actualiza tu alquiler, no el del mes en que firmaste ni un promedio del año.
El artículo 3 del decreto-ley permite pactar incrementos escalonados para cada período de doce meses. Si alguno de esos aumentos pactados supera el que resulta del coeficiente oficial, el inquilino puede optar, por una sola vez durante el contrato, por pagar el precio actualizado con el coeficiente legal.
Ejemplo paso a paso
Es un ejemplo con un alquiler de monto redondo. Contrato en pesos del régimen general, que empezó el 1 de octubre de 2025 con un alquiler de 20.000 pesos mensuales. El primer reajuste corresponde en octubre de 2026.
- Buscar el coeficiente de los alquileres que se actualizan en octubre de 2026. En la tabla de IMPO figura 1,0468 (Decreto 256/026).
- Multiplicar: 20.000 x 1,0468 = 20.936 pesos.
- Calcular el aumento: 20.936 - 20.000 = 936 pesos por mes, un 4,68 %.
- Mantener ese precio durante doce meses. En octubre de 2027 se toma como base 20.936 y se multiplica por el coeficiente de ese mes.
Un detalle que genera errores: el reajuste siempre se aplica sobre el último precio vigente, no sobre el precio original del contrato.
Cómo se reajustan los contratos de la LUC
El artículo 422 de la Ley 19.889 deja que las partes pacten libremente:
- La moneda o unidad del precio: moneda nacional, moneda extranjera, unidades reajustables o unidades indexadas.
- El método de ajuste. Si no hay pacto expreso y el arriendo está en moneda nacional, rige el ajuste anual por la variación del IPC.
Para reajustar por IPC se usa la variación de doce meses que publica el INE: precio vigente por (1 + variación anual). Con un alquiler de 20.000 pesos y, a modo de ejemplo, una variación anual de 5 %, el nuevo precio es 20.000 x 1,05 = 21.000 pesos. La diferencia con el régimen general es que acá no se compara con la URA: se aplica el IPC completo, o el índice que diga el contrato.
La misma ley prohíbe que el arrendador exija el pago adelantado de más de un mes y declara nulas las cláusulas que suban el alquiler para después del vencimiento del plazo.
Alquileres en UI o en dólares
Si el precio está en unidades indexadas, se ajusta todos los días con la inflación: un alquiler de 3.000 UI se paga multiplicando 3.000 por el valor de la UI del día de pago, que publica el INE. No hay salto anual, pero la cuota en pesos sube un poco todos los meses. Si está en dólares, el monto en dólares queda fijo salvo que el contrato prevea otra cosa, y lo que cambia para vos es el tipo de cambio.
Para una diferencia concreta con el propietario o la inmobiliaria sobre el monto del reajuste, lo indicado es consultar a un abogado o escribano con el contrato en la mano.
Si tu contrato está pactado en Unidades Reajustables, en valor de la Unidad Reajustable está cómo se fija y dónde ver el valor del mes. Y si estás pensando en dejar de alquilar, mirá qué revisar antes de comprar una vivienda usada.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto aumenta el alquiler este mes?
Depende del coeficiente publicado para el mes en que se cumple el año de tu contrato. Para los alquileres que se actualizaron en octubre de 2026 fue 1,0468, es decir, 4,68 %. El de cada mes está en la tabla de IMPO.
¿Me pueden reajustar el alquiler antes del año?
En el régimen del Decreto-Ley 14.219, no: los precios se mantienen por períodos de doce meses. En un contrato de la LUC vale la periodicidad pactada.
¿Qué diferencia hay entre URA y UR?
La UR es una unidad que sigue a los salarios. La URA es el promedio de la UR de tres meses seguidos y se usa solo para calcular el reajuste de los alquileres.
¿Qué pasa si el contrato no dice cómo se reajusta?
Si es un contrato del régimen general, se aplica el coeficiente oficial. Si es un contrato de la LUC en pesos, se ajusta una vez al año por IPC.
Esta guía es información general y puede quedar desactualizada cuando cambia una norma o un valor. No reemplaza el asesoramiento de un contador, un escribano o un asesor habilitado. Aviso legal.
