Qué revisar antes de comprar una vivienda usada en Uruguay

Antes de comprar una casa o un apartamento usado hay que revisar cuatro cosas: que los títulos estén en regla, que el inmueble no arrastre deudas, que lo construido esté declarado ante la Intendencia y el BPS, y que la construcción no esconda arreglos caros. A eso se suman los costos propios de la compraventa, que no están en el precio publicado. Casi todo se controla antes de firmar el boleto de reserva, que es cuando todavía podés negociar o retirarte.

Títulos y certificados: el trabajo del escribano

En Uruguay la compraventa de un inmueble se hace por escritura pública, y por costumbre el escribano lo elige quien compra. Su primera tarea es el estudio de títulos: revisar la cadena de propietarios anteriores para confirmar que quien vende es dueño y puede vender.

Después pide certificados al Registro de la Propiedad, Sección Inmobiliaria, y a los demás registros que correspondan. Esos certificados muestran si sobre el inmueble o sobre el vendedor hay hipotecas, embargos, promesas de compraventa inscriptas u otras restricciones. También controla el plano de mensura y la cédula catastral, para que lo que se describe en los títulos coincida con lo que existe en el padrón.

Pedile al vendedor los títulos antes de señar. Si no los tiene a mano, si hay una sucesión sin terminar o si el inmueble figura a nombre de una persona distinta, los plazos se alargan y conviene que el boleto de reserva lo contemple.

Deudas que hay que controlar

• Contribución inmobiliaria: es un tributo departamental y sigue al inmueble. El escribano exige los comprobantes de que está al día.
• Impuesto de Enseñanza Primaria: lo recauda la DGI. El escribano no puede autorizar la enajenación sin que se le justifique el pago de la totalidad del impuesto, incluido el ejercicio en curso, o su exoneración, y el Registro no inscribe la escritura sin esa constancia. Lo establece el Título 13 del Texto Ordenado de la DGI.
• Tributos domiciliarios y saneamiento: se consultan en la Intendencia con el número de padrón o de cuenta.
• OSE y UTE: pedí las últimas facturas pagas y, el día de la entrega, tomá las lecturas de los medidores.
• Gastos comunes: en propiedad horizontal, pedí a la administración una constancia de que la unidad está al día y preguntá si hay obras aprobadas por la asamblea que se vayan a cobrar como cuota extraordinaria.

En un apartamento conviene leer también el reglamento de copropiedad y las últimas actas de asamblea: ahí aparecen los problemas del edificio (fachada, ascensores, azotea, juicios) que no se ven en una visita.

Obras sin regularizar ante la Intendencia y el BPS

Es el problema más frecuente en casas usadas: un fondo techado, un segundo piso o un cambio de distribución que nunca se declaró. Hay dos frentes.

Intendencia. Lo construido tiene que coincidir con el permiso de construcción aprobado. En Montevideo, las obras terminadas que se hicieron sin permiso requieren tramitar la regularización y la habilitación final, con un arquitecto o ingeniero civil registrado ante la Intendencia. El procedimiento está en la página del permiso de construcción. Cada departamento tiene su propio trámite.

BPS. Toda obra nueva, reforma, ampliación o demolición debe registrarse ante el BPS y pagar los aportes del régimen de la construcción (decreto-ley 14.411). Cuando no se registró en su momento, corresponde la regularización de obra privada, que alcanza a las obras con hasta diez años civiles de antigüedad.

Pedí el plano aprobado y comparalo con la casa. Si hay diferencias, la regularización tiene costo y demora: lo razonable es que la haga el vendedor antes de escriturar o que se descuente del precio, y que quede escrito en el boleto de reserva. Un banco puede no aceptar como garantía una vivienda con metros sin declarar.

Estado de la construcción

Visitá la casa más de una vez, de día y, si podés, después de una lluvia. Lo que hay que mirar:

• Humedades: manchas en cielorrasos y en la parte baja de los muros, pintura englobada, olor a encierro, zócalos recién pintados. Las de cimiento suben desde el piso; las de filtración bajan desde el techo o entran por una medianera.
• Techo y azotea: estado de la membrana, pendientes, desagües, encuentros con pretiles y claraboyas. Si hay manchas en el cielorraso del último piso, pedí un presupuesto de impermeabilización de techos y azoteas antes de cerrar el precio, porque es un arreglo que no admite espera y cambia la cuenta.
• Estructura: fisuras finas en el revoque son comunes; grietas inclinadas, que atraviesan el muro o que se repiten en las esquinas de las aberturas necesitan la opinión de un arquitecto o ingeniero.
• Instalación eléctrica: tablero con interruptor diferencial y llaves térmicas, puesta a tierra, cables sin tela ni empalmes a la vista.
• Instalación sanitaria: presión de agua, cañerías de hierro galvanizado o plomo, desagües lentos, cámara de inspección. Con todas las canillas cerradas, el medidor de OSE no debería moverse.
• Aberturas: que cierren bien, sin madera podrida ni aluminio deformado.

Una inspección hecha por un arquitecto antes de la reserva da argumentos concretos para negociar.

Cuánto cuesta la compraventa además del precio

El Impuesto a las Trasmisiones Patrimoniales (ITP) grava la enajenación de inmuebles. Según la DGI, en las compraventas la tasa es del 2 % para quien vende y del 2 % para quien compra. No se calcula sobre el precio pactado sino sobre el valor real que fija la Dirección Nacional de Catastro, vigente a la fecha de la operación. El escribano actúa como agente de retención: cobra el impuesto al firmar y lo vierte a la DGI.

Un ejemplo con números redondos: si el valor real de Catastro del inmueble es de 2.000.000 de pesos, el ITP de la parte compradora es 2.000.000 × 2 % = 40.000 pesos, y la parte vendedora paga otro tanto. El precio de la operación puede ser muy distinto de ese valor. La ficha del impuesto está en la página de la DGI sobre el ITP.

A eso se agregan los honorarios del escribano con su IVA y aportes notariales, los certificados registrales, la inscripción de la escritura y, si intervino una inmobiliaria, su comisión. Pedí cada uno de esos conceptos por escrito antes de reservar, para saber cuánta plata necesitás además del precio.

Préstamo hipotecario y tasación

Si vas a financiar la compra, el banco manda a tasar la vivienda y presta un porcentaje calculado sobre esa tasación, no sobre el precio que acordaste. Cuando la tasación queda por debajo del precio, la diferencia la ponés vos. Por eso conviene pedir la precalificación del crédito antes de señar y condicionar la reserva a que el préstamo se apruebe.

Tené en cuenta también:

• La mayoría de los créditos para vivienda se otorgan en unidades indexadas (UI), así que la cuota en pesos se ajusta con la inflación.
• La hipoteca se constituye por escritura y genera sus propios gastos notariales y registrales.
• El banco hace su propio control de títulos y puede rechazar un inmueble con obras sin regularizar o con problemas de habitabilidad.
• Las condiciones (tasa, plazo, porcentaje financiado, seguros exigidos) varían entre instituciones; pedí la información por escrito y comparala.

Cada operación tiene particularidades de títulos, impuestos y financiamiento. El caso concreto se revisa con un escribano y, para la parte fiscal, con un contador.

Si después de comparar precios te cierra más hacerla de cero, mirá ventajas y desventajas de construir tu propia casa. Y antes de mudarte, qué mejoras bajan el gasto de calefacción.

Preguntas frecuentes

¿Quién elige al escribano en una compraventa?

Por costumbre lo elige y lo paga la parte compradora. Si hay préstamo hipotecario, el banco puede intervenir con su propio escribano para la hipoteca.

¿El ITP se paga sobre el precio de venta?

No. La base es el valor real fijado por la Dirección Nacional de Catastro, y cada parte paga el 2 % de ese valor.

¿Se puede comprar una casa con obras sin regularizar?

Poder se puede, pero quien compra hereda el problema: tendrá que regularizar ante la Intendencia y el BPS, y hasta entonces puede tener trabas para obtener un crédito o para vender. Lo prudente es resolverlo antes de la escritura o descontarlo del precio.

¿Qué pasa con las deudas de UTE y OSE del dueño anterior?

Son deudas del titular del servicio, pero conviene exigir las facturas al día y tomar las lecturas de los medidores el día de la entrega, para que el cambio de titular arranque sin saldos discutidos.

Esta guía es información general y puede quedar desactualizada cuando cambia una norma o un valor. No reemplaza el asesoramiento de un contador, un escribano o un asesor habilitado. Aviso legal.